Diversos bancs han anunciat que al llarg del 2026 enduriran les condicions de les hipoteques. Apujaran preus i seran més estrictes en la concessió. El gir arriba després d’un 2025 rècord. L’explicació oficial apel·la a la prudència i a la necessitat d’evitar riscos futurs al mercat immobiliari.
No m’ho crec.
El mercat hipotecari espanyol no mostra signes de bombolla. No hi ha un creixement descontrolat del crèdit ni un endeutament excessiu de les llars. El que hi ha és una manca persistent d’oferta d’habitatge, un problema conegut i repetit des de fa anys. Els preus pugen perquè no es construeix prou, no perquè els bancs estiguin alimentant una expansió creditícia temerària.
L’enduriment de les hipoteques respon a un altre motiu. La hipoteca ha deixat de ser un producte atractiu per a la banca. Terminis de 25 o 30 anys, marges estrets, un elevat consum de capital i una rendibilitat cada cop menys interessant en relació amb altres usos del balanç. Durant anys va ser un producte estratègic de captació. Avui ocupa una posició secundària.
La banca té alternatives molt més rendibles. El crèdit al consum creix amb força i presenta marges significativament superiors. El finançament a empreses torna a guanyar pes, impulsat per la inversió en digitalització, transició energètica i reorganització industrial. Són préstecs més curts, amb més rotació i un millor retorn ajustat a capital. La lògica bancària és clara: assignar recursos cap allà on el rendiment és més elevat.
A aquest canvi s’hi afegeix un altre factor rellevant: la creixent intervenció pública. El debat sobre límits de regulació, controls de preus i usos restringits introdueix incertesa. El mercat hipotecari comença a deixar de ser un mercat plenament lliure. I la banca, quan percep que un negoci s’omple de condicionants polítics i canvis normatius, tendeix a reduir exposició. És pura gestió del risc.
La combinació és evident: menys rendibilitat, més consum de capital i un entorn regulador cada cop més present. El resultat és un replegament ordenat, embolcallat en un discurs de prudència que sona bé però que no explica el fons de la decisió.
La banca està fent el que fan totes les empreses quan canvia l’entorn: prioritzar els negocis més rendibles i reduir els que han deixat de ser-ho. És una decisió racional. Però queda molt bé presentar aquest moviment com una resposta a una bombolla que no existeix.
El problema és que aquest ajust no resol el desequilibri principal del mercat de l’habitatge. Endurir el crèdit no crea oferta. Només encareix l’accés i desplaça la pressió cap al comprador. L’escassetat continua intacta.
