Frenar l'especulació: menys grans tenidors millorarà la situació de l'habitatge?

BarcelonaL'aval jurídic d'un grup d'experts a la prohibició de les compres especulatives d'habitatge va desencallar la setmana passada l'acord dels pressupostos del 2026 entre el Govern i Comuns. L'objectiu de la mesura és fer l'habitatge més accessible intervenint la demanda, amb la premissa que si es limita la compra a empreses i grans tenidors, hi haurà menys competència. La fórmula per aplicar-la és una reforma de la llei d'urbanisme que deixaria en mans dels ajuntaments la decisió de limitar els usos a què un comprador o una persona que acaba d'heretar un pis pot destinar-lo. Ara, PSC i Comuns hauran de buscar aliances parlamentàries per tirar-la endavant. Però, més enllà dels dubtes jurídics sobre la llei, emergeix el debat de si aconseguirà incidir en el funcionament del mercat a favor dels petits propietaris o, directament, dels qui encara no ho són.

Si el mercat té menys grans competidors, això abaixarà el preu dels pisos?

Els experts consultats per l'ARA divergeixen sobre l'impacte que pot tenir en el preu dels pisos expulsar empreses i grans tenidors del mercat –només podran comprar edificis sencers per destinar-los al lloguer i, en el cas de persones físiques, segones residències–. "L'impacte en els preus serà petit o inapreciable, i no crec que gaire diferent segons s'aprovin o no aquestes mesures. La moderació en els preus vindrà més per l'esgotament de la inèrcia que per la capacitat adquisitiva dels compradors", exposa Josep Reyner, president de la comissió d’economia catalana del Col·legi d’Economistes.

Una mica més optimista és el director de la Càtedra d'Habitatge Digne i Sostenible de la UPF-BSM, Ramon Bastida, que veu una escletxa perquè nous actors puguin entrar al mercat. L'expert creu que el veto a la compra per part de grans propietaris o mercantils podria ajudar a contribuir que els preus "no pugin", però coincideix en no esperar que es capgiri la situació, ni en la compra ni en el lloguer. "Pot tenir un impacte, però pot ser més impacte mediàtic que real", raona el també professor del departament d'economia i empresa de la UPF. De fet, els notaris catalans negaven amb xifres aquesta setmana que les compres especulatives siguin un fenomen rellevant en el volum d'operacions de compravenda d'habitatges.

Menys grans tenidors significa menys rehabilitació?

Una de les altres grans incògnites és com afectaria la mesura a les operacions de rehabilitació d'un parc on, segons dades del 2023, un de cada tres habitatges està buit. Empreses i grans tenidors són, per la seva naturalesa, els que tenen més múscul econòmic per assumir grans rentades de cara a immobles que, tal com estan, no es poden treure al mercat. Segons els experts consultats, un efecte col·lateral de la llei podria ser un alentiment de les rehabilitacions, si el veto no s'acompanya d'ajudes a altres perfils perquè també en puguin assumir la despesa. Davant d'això, els comuns van exigir al Govern que s'arremangui amb les polítiques públiques de rehabilitació perquè no depenguin "dels fons voltor".

L'arquitecte urbanista Manuel Larrosa alerta sobre els efectes que els límits al rendiment que es pot treure de la compravenda d'immobles poden tenir sobre la construcció. "Ens podem trobar que els fons voltor siguin els més interessats en construir. La rendibilitat que assegura és elevada, però estem generant mercat protegit amb proteccionisme", ressalta. En tot cas, veu "molt complicat l'exercici" d'aquest veto. "L'ideal és posar al mercat una oferta que tingui sòl públic, però que no la construeixi només el sector públic", afegeix.

Què passa si cada municipi tria què fa?

Però, fins i tot si tira endavant, la reforma pactada no suposarà la prohibició automàtica de cap compra per a ningú. Cada ajuntament podrà decidir si introdueix aquest veto en zones tensionades i, per tant, l'impuls final quedarà supeditat a la voluntat de cada consistori. Això pot generar asincronies entre territoris limítrofs, cosa que afegeix un altre component "complex i jurídicament difícil" en la regulació, assenyala Bastida. Serà també clau el que faci Barcelona, que viu la pèrdua més gran de pisos de lloguer i ja encadena un any de pujades de preu, tot i els topalls de la llei d'habitatge. Per a Reyner, si la limitació de la compra especulativa pot arribar a tenir utilitat en algun lloc, és a la capital catalana, amb zones on la concentració de la propietat d'habitatges és elevada, com ara Ciutat Vella o Gràcia.

És suficient?

La diagnosi dels tres experts és unànime: limitar l'acumulació d'habitatges en poques mans no és suficient per millorar l'accés a l'habitatge, que parteix d'un problema "estructural" d'escassedat d'oferta, agreujat pel temps que costa treure un immoble al mercat entre que es planifica i se n'entreguen les claus. Larrosa, per exemple, proposa concentrar les ajudes en el sòl perquè la construcció sigui més assequible i evitar l'endeutament dels promotors, en un moment en què hi ha molt de moviment de propietat de segona mà.

"Les mesures veritablement efectives serien les que anessin dirigides a posar més habitatge al mercat, bé sigui per la via de la mobilització d'habitatges buits o dedicats a usos no residencials, bé sigui per la via d'activar el sòl finalista existent per part dels municipis", apunta Reyner, partidari d'incentivar els petits propietaris perquè posin els pisos al mercat de lloguer sense "por". Proposa també que el sector públic ofereixi incentius als promotors perquè facin habitatge de protecció oficial o lloguer assequible. "Limitar les compres especulatives pot ajudar, però el que cal fer és apujar l'oferta després d'uns anys en què no s'ha construït al nivell del creixement demogràfic", resumeix Bastida.