Societat 08/01/2022

Pagar 20.000 euros a un marquès quan vens el teu pis

El cens emfitèutic és una figura de l’època romana que suposa una sorpresa per a molts propietaris a l’hora de vendre l’habitatge

6 min
El centre de Badalona, on alguns habitatges segueixen tenint el cens emfitèutic

Barcelona / BadalonaL’any 1979 el Josep va llogar una casa al centre de Badalona. Una finca al carrer Sant Jaume, a tocar de mar, de dues plantes i amb golfes, amb un petit pati i fins i tot un pou d’aigua de 4 metres i mig de profunditat. El 1987 va decidir comprar-la. Quan va anar a fer la hipoteca l’entitat bancària el va advertir que primer havia de redimir un cens que estava vigent a la finca. Va haver de pagar 60.000 pessetes de l’època –360 euros– a Ramon de Sarriera Fernández de Muniaín, marquès de la Manresana i marquès de Barberà. Com que no va registrar la redempció, l’any 2016 va rebre una carta de l’advocat Oriol Savall en representació del marquès per reclamar “el pagament de les pensions censatàries i lluïsmes dels últims 10 anys. El cens que havia de pagar era de 0,003005 cèntims anuals. El missatge, segons el Josep, era clar: “Per 0,003 cèntims et puc fotre la casa; per tant, vull que em redimeixis”. Va registrar la redempció que ja havia realitzat 18 anys abans i va respondre a mà a l’advocat per posar els punts sobre les is.

Els censos emfitèutics permetien que els nobles i senyors feudals, com els de Barberà, cedissin als pagesos terres perquè les cultivessin a canvi d’un pagament anual, a vegades en espècies. El cens certificava que aquella terra seguia sent del noble, ja que no hi havia registre de la propietat. Quan les ciutats van créixer aquesta figura va utilitzar-se també amb els habitatges, ja que s’edificava en les seves terres. Durant els segles XIX i XX diferents legislacions van ordenar aquesta figura, com la llei de 31 de desembre de 1945, la llei de censos de 1990 –que va donar cinc anys per acreditar la vigència dels censos reals als seus propietaris– i, ja al segle XXI, el llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya del 2006. Amb aquestes regulacions es va establir que els censos no eren perpetus i es podien redimir amb un pagament. A Barcelona pot arribar a ser d’un 20% del valor de la finca i d’un 4% fora de la capital catalana. Quan hi ha una venda, s’ha de fer la redempció, que molts cops agafa per sorpresa els propietaris de l’habitatge perquè desconeixen aquesta càrrega, que prové en moltes ocasions d’un dret real de l’època medieval.

Segons les últimes dades de l’anuari de la Direcció General de Registres i del Notariat, a Catalunya les redempcions van suposar gairebé 8,8 milions d’euros el 2018. Segons Vicente García-Hinojal, degà del Col·legi de Registradors, a Barcelona se’n van fer 272 per valor de 6,88 milions, 59 a Tarragona per valor d'1,57 milions, 57 a Lleida que van significar 332.021 euros i només 3 a Girona, per 6.008 euros. 

Cèntims i gallines

Al mateix carrer de Sant Jaume, a Badalona, unes cases més enllà d’on viuen el Josep i la seva parella Montserrat, el Carles es va trobar en una situació similar. L’any 2010 van rebre en herència una casa que tenia gairebé 200 anys. Estava pràcticament en ruïnes. Quan van anar a buscar la hipoteca per rehabilitar-la van trobar-se amb una nota al registre de la propietat que els obligava a pagar al marquès. “Vam al·lucinar, parlava de cèntims i gallines. Quan vaig veure marquès de Barberà no podia creure-m’ho”, recorda el Carles, a qui tot allò li “semblava medieval”. Els demanaven un 25% del valor cadastral de la casa, uns 20.000 euros. “Vam fer una contraoferta, a la meitat. Però ens van dir que ells (els advocats) només podien baixar fins a un límit. Havíem de parlar amb el marquès directament i no el localitzaven, deien que era a Cuba”, relata. Van desistir. Van buscar una altra opció i la càrrega de la casa segueix vigent. “S’ho podrien trobar els nostres fills o si la venem, tret que la llei ho aboleixi. Pots arribar a entendre que fa 200 anys se cedissin terres i s’hagués de pagar, el que és estrany és que això no estigui abolit al segle XXI”, argumenta.

No va tenir la mateixa fortuna l’Anna, que va haver de pagar 9.000 euros el passat 28 de desembre per redimir el cens del seu pis de Sants, ja que volia vendre’l i el mateix dia vencien les arres. Es va veure obligada a fer-ho a correcuita o hauria d’abonar 20.000 euros al comprador per haver incomplert l’acord signat. L’Anna va acabar pagant 4.500 euros amb dos xecs diferents a dos advocats que eren els titulars del cens. Un, a l’advocada Dolors Savall, que juntament amb els seus germans va heretar-lo de Doña Rosario López Reynals, que amb Josep Banchs –per a qui anava l’altre xec de l’Anna– van comprar el 1994 un paquet de censos de diferents immobles a canvi de 400.000 pessetes (2.400 euros). “És un robatori legalitzat”, lamenta l’Anna, a qui inicialment van demanar 21.000 euros. A banda de fer front als 9.000 euros, l’Anna, com tots els censalistes, ha de pagar l’escriptura de redempció, els impostos derivats i la inscripció registral.

Drets reals

El Dionís va abonar 4.000 euros l’any 2015. Va comprar una casa al carrer Fluvià de Badalona a la dècada dels 80 i quan va decidir-se a fer unes obres per solucionar una afectació que tenia la finca, va trobar-se amb la sorpresa. En una petita ressenya al registre de la propietat hi havia una nota plena “d’expressions arcaiques” que l’obligaven a pagar un dret real a Doña Mariana de Sarriera Vargas-Zúñiga. “L’advocat em va explicar que qualsevol millora a l’edificació incrementava el valor del cens. Entrar en un plet per discutir la legitimitat era més complex i m’acabaria costant més diners. Em va dir que pagués”, explica el Dionís. A pocs metres seus, una altra família va pagar 1.800 euros de l’any 1984 per redimir dos habitatges a Doña María del Pilar Taramona Sarriera, a qui la seva difunta tia havia deixat unes quantes propietats amb censos per cobrar.

Els Sarriera són una nissaga provinent de Girona que van anar acumulant patrimoni, explica l’historiador Benet Oliva. La de Doña Mariana és una de les dues branques en què es va dividir el marquesat de Barberà a principis del segle XX. Es tracta d’un marquesat per concessió de Felip V, l’any 1702, que tenen el doble títol de grandesa d’Espanya. El títol nobiliari va ser concedit a la família Pinós, però després d’un casament amb els Sarriera, aquests van convertir-se en hereus perquè els Pinós no van tenir descendència masculina.

El marquesat de Barberà va arribar a tenir grans quantitats de terreny al Maresme, el Vallès i el Barcelonès. Van urbanitzar terres, donant accés a habitatges i camps de cultiu a famílies que havien de pagar una renda anual a canvi. Una de les dues branques dels Sarriera encara té propietats a Vilassar de Dalt –un castell on passen part de l’any–. Ells van urbanitzar part del poble a finals del segle XIX, a canvi d’un cens emfitèutic, “una operació similar a la que es va fer a Barcelona un segle abans, a finals del XVIII”, explica Oliva.

Industrials i advocats

L’agent de la propietat immobiliària Gabriel Not es va passar molts anys tramitant aquests censos, cobrant-los fins i tot amb espècies. “Els bancs fan ara el que feia el senyor feudal abans”, explica per defensar la vigència d’aquests censos, que van tenir una importància vital durant “la reconquesta” de Catalunya “als àrabs”. Es va fer per iniciativa privada. Qui podia armar l’exèrcit eren nobles o militars que van tenir un cost, i quan recuperaven les terres les havien de repoblar, relata Not. “Qui anava allà tenia dret a una terra a canvi d’una renda”, argumenta.

Però l’origen dels censos emfitèutics prové de molts abans. “De l’època romana”, explica Vicente García-Hinojal. “És un dret real, fins que no s’extingeix continua vigent. El censalista era un noble, però després van ser terratinents. Cedien la propietat a canvi d’una renda anual o mensual, que podien ser dos pollastres al mes, una vaca o aigua del pou. Fins i tot un got d’aigua cada vegada que el noble passés pel camí”, afegeix. Molts nobles que necessitaven diners van vendre’s paquets de censos a prohoms emergents que havien fet fortunes durant la industrialització del país.

L’advocat Oriol Savall, que porta gran part dels censos del país, defensa l’emfiteusi perquè “va democratitzar” l’accés a la terra i, juntament amb la figura de l’hereu, va ajudar a un “repartiment de la propietat urbana i rústica com el que té ara Catalunya, evitant els latifundis i els minifundis”. “Permetia sostenir la unitat familiar, es donaven terres suficients per alimentar una família i, en finques urbanes, propiciar l’expansió, perquè la propietat estava en poques mans i la gent no tenia diners per accedir-hi”, rebla Savall, que recorda que en altres democràcies hi ha figures similars, com en el cas de la britànica, on la família reial pot fer arrendaments a 999 anys. “El propietari de la terra o el pis segueix sent la corona o noblesa i tu tens dret d’ús”, diu Savall, que admet que pot ser una sorpresa desagradable per a molta gent però mai pot ser “culpa de l’amo de la càrrega”.

Però marquesos com els de Barberà o els de Sentmenat, al costat d'industrials o advocats, no són els únics que es beneficien dels censos emfitèutics. “Alguns amos de grans quantitats de censos els deixaven en herència a entitats benèfiques. La Casa de la Caritat de Barcelona o el Bisbat són grans censalistes”, explica amb coneixement de causa Savall.

La Generalitat va usar-lo per ocultar deute

Per a Vicente García-Hinojal “el cens és una figura que no s’ha sabut aprofitar pels ajuntaments, que podien crear habitatge a baix preu”. El consistori podia fer l’immoble i donar els pisos a la gent com a censataris, pagant una quantitat raonable i estalviant-se la hipoteca. L’advocat Oriol Savall, molt crític amb la legislació catalana sobre els censos emfitèutics, posa de relleu que, malgrat legislar-hi en contra, la Generalitat va usar aquesta figura en la compra de la seu del Departament d’Educació. L’immoble era d’IBM, que “necessitava treure’s actius”. La Generalitat no podia incrementar “el deute” i va aprofitar les possibilitats del cens emfitèutic per ocultar 1.470 milions que no van computar com a deute. Euroseguros (grup BBVA) va posar els diners i la Generalitat pagava una quota anual, i l’última equivalia a la redempció.

stats