La jugada del ‘banc dolent’ per captar inversors privats
La Sareb crearà una socimi per accelerar les vendes i reduir l’endeutament
BarcelonaDijous passat el ministre d’Economia, Luis de Guindos, sorprenia tothom anunciant que la Societat de Gestió d’Actius Procedents de la Reestructuració Bancària (Sareb), més coneguda com a banc dolent, crearà una societat immobiliària cotitzada, una socimi, i la traurà a cotitzar a la borsa abans de final d’any. La pregunta és com captar inversors per a uns actius denominats tòxics -encara que no tots ho són- que gairebé es va carregar el sistema financer espanyol.
Darrere l’operació hi ha diversos factors. El primer i més important és la finestra d’oportunitat, segons expliquen fonts del sector immobiliari. D’aquí que Guindos situï la sortida a borsa abans de final d’any. S’ha d’aprofitar un factor que ha impulsat el sector immobiliari, especialment a Espanya, els últims dos anys. Els tipus d’interès són tan baixos que els inversors no poden posar els diners en deute públic, i la borsa tampoc ofereix grans retorns. Això ha fet créixer els últims anys lessocimis com Merlin Properties, Lar, Hispania o Axiare, per citar les més importants. La primera cotitza a l’Íbex-35 i les altres tres al continu, a més d’una trentena que es negocien en el mercat alternatiu borsari (MAB), la borsa de pimes.
Per fer-se una idea de la rendibilitat que tenen aquests vehicles -a la qual es vol apuntar la Sareb- només cal veure que les quatre grans s’han revaloritzat entre un 6% i un 27% en el que va d’any. El que no va aclarir Guindos és en quin mercat cotitzarà la socimi de la Sareb, si en el continu o en el MAB. Però per a la Sareb, si vol aprofitar el vent de cua que permet captar inversors, cal no anar més enllà de final d’any, perquè una pujada de tipus d’interès faria perdre atractiu als inversors per entrar en una socimi.
El que sí que han explicat fonts del banc dolent és que es farà una selecció d’actius que es traspassaran a la socimi. La Sareb té més de 4.600 immobles en la seva cartera -malgrat que segons Guindos ja ha venut un 20% dels actius-, i es calcula que en podria posar a la nova socimi, com a molt, un 25%. A més, lessocimis tenen un condicionant legal: un mínim del 80% dels actius -siguin pisos, locals, naus o oficines- han d’estar en lloguer. Això fa pensar que la Sareb només podrà incloure en el seu vehicle aquells actius més ben posicionats, molts d’ells ja en lloguer, en alguns casos gràcies a acords amb ajuntaments i comunitats per promoure el lloguer social.
Però la Sareb, que presideix Jaime Echegoyen, aconseguirà dues fites més traient a la borsa una socimi: reduir l’elevat endeutament i augmentar els ingressos.
Més ingressos
La reducció del deute vindrà per la desconsolidació dels seus comptes dels actius que introdueixi a la socimi. I els ingressos augmentaran perquè la llei obliga que el 80% dels actius estiguin llogats però, a més, les socimis estan obligades a repartir com a dividends el 80% dels seus ingressos per lloguers i el 50% de les plusvàlues per vendes.
Aquests ingressos són importants per a una companyia que el 2016 va perdre 663 milions d’euros, i que té com a objectiu liquidar en 15 anys els actius que es va quedar de la banca. A més, Echegoyen es troba amb uns socis que li demanen que maximitzi el negoci. D’una banda l’Estat, que vol recuperar el màxim possible, i que té un 49% de la Sareb, i d’altra banda la gran banca -excepte el BBVA- que és propietària del 51% restant de la Sareb.
