Què he de fer si tinc una clàusula terra a la hipoteca?

Continuar per la via judicial i no signar el primer que ens ofereixi el banc, algunes de les claus

L 'informe de la Comissió Europea que demanava que es tornessin els imports cobrats de més per les clàusules terra que siguin abusives des de l'inici del préstec ha generat reaccions tant als usuaris de la banca com a les entitats mateixes.

20.000 Milions d'euros

Segons les estimacions d'Adicae, podria ser el que es juga la banca amb les clàusules terra

En les últimes dues setmanes, alguns bancs han intensificat la seva promoció d'hipoteques sense clàusula terra, en un afany per signar novacions (un nou contracte amb condicions diferents) abans de les sentències judicials –la CE només va marcar la seva postura, però ara falta que el Tribunal de Justícia de la UE decideixi si li fa cas–, i evitar haver de tornar tots els diners, que sumen fins a 20.000 milions. Per la part dels usuaris, s'han intensificat els dubtes sobre quina és la millor manera d'actuar, si tenen una clàusula terra a les seves hipoteques: ¿convé signar el que ens proposa el banc o esperem a denunciar quan es pronunciï la justícia europea?

Com sé si tinc una clàusula terra?

Ha de sortir a l'escriptura, però hi ha més pistes

Les clàusules terra són un apunt contractual que els bancs fan firmar als seus clients. Van ser molt usuals a partir dels anys 90, per protegir de les pujades i baixades dels tipus d'interès, però amb l'entrada a l'euro, i la forta baixada dels interessos que això va comportar, es van convertir en una trampa per als consumidors: tot i que baixés l'interès de referència, la hipoteca seguia sent igual de cara, perquè la clàusula terra establia un interès mínim, que habitualment se situava entre el 2,5% i el 4%.

Les clàusules terra: què són i per què són polèmiques

Per tant, per saber si en tenim una hauríem de mirar el contracte o l'escriptura: un procediment farragós per al consumidor mitjà. Per això, el soci de Colomer Ventalló Advocats Joaquim Colomer recomana estar atent a altres pistes: "El més fàcil és mirar el rebut". En general, podem sospitar que tenim una clàusula terra si el que paguem d'hipoteca no ha baixat substancialment en els últims tres anys, però per confirmar-ho, cal mirar si el tipus d'interès que paguem és un número rodó: un interès del 3,00% ens ha de fer sospitar que la tenim. 

És il·legal la meva clàusula terra?

La clau: és abusiva?

Un contracte ho aguanta tot. I si la clàusula terra va ser incorporada de manera informada i amb el consentiment explícit del consumidor, en principi no té per què ser il·legal. Els tribunals estan fallant massivament a favor dels usuaris perquè consideren que els bancs van dur a terme pràctiques abusives, no informant els seus clients de l'existència d'aquesta clàusula. Per tant, el que ens hem de preguntar és si vam ser informats i, si no és així, es pot reclamar la seva eliminació i la restitució dels diners pagats de més. 

He de reclamar ara?

Adicae recomana no signar res

L'onada de decisions judicials contràries a la banca està provocant, segons l'associació d'usuaris Adicae, que algunes entitats estiguin oferint acords hipotecaris que eliminen la clàusula terra, però ofereixen un tipus d'interès molt alt i obliguen el client a renunciar al dret de seguir per la via judicial. Per això, Adicae recomana que de moment no se signi res. Colomer, però, ho matisa. Segons l'advocat, no cal aturar els processos judicials i cal seguir negociant. "Com a norma general no hem de signar mai la primera proposta que ens ofereix el banc", afirma.

"Aquest informe ens pot ajudar en les negociacions amb la banca, però encara hi ha riscos"

Joaquim Colomer Soci de Colomer Ventalló Advocats

Fins ara, les entitats han ofert majoritàriament tornar els diners des del maig del 2013, quan el Tribunal Suprem va fallar que les clàusules del BBVA i altres entitats eren abusives i que havien de deixar de cobrar-les. L'informe de la CE diu que els diners s'han de tornar des del començament del préstec, però encara no hi ha una sentència que ho confirmi. Per això, no podem afirmar del cert que la justícia obligarà la banca a tornar tots els diners, és a dir, que "hi ha un risc a esperar", segons Colomer. 

Per això, defensa anar cas per cas i no perdre el temps i iniciar procediments de seguida: "Aquest informe ens pot ajudar en les negociacions amb la banca. A mi em dóna força per recomanar a un client més arriscat que vagi a totes, però potser en altres casos convé més signar que els retornin els diners des del 2013, i ja està". 

Si ja he signat un acord, puc reclamar?

Compte amb les renúncies a drets

Un altre dels arguments d'Adicae per recomanar que no se signi res és que algunes entitats obliguen a renunciar a la via judicial per millorar les condicions del préstec. Això passa en alguns contractes privats i la via judicial es complica; tot i així, si el banc ens fa renunciar de forma desproporcionada a aquest dret, també es pot acudir al jutjat, segons l'advocat. 

En el cas de novacions que hagin passat pel notari, generalment no s'hi inclouen aquestes clàusules, i seria, en principi, possible iniciar un procediment per reclamar les quantitats cobrades de més, tot i que està subjecte a controvèrsia. 

I si ja he esgotat la via judicial?

Només si no ho reclamàvem tot

La Comissió Europea va deixar clar al seu informe que la sentència havia de respectar el principi de cosa jutjada. És a dir, si hi ha una sentència que obliga a tornar els diners des del 2013, no es pot tornar a judici per reclamar la resta. Ara bé, segons Colomer, aquí també hi ha una possible escletxa que permeti reclamar més.

En alguns casos, els advocats incloïen a la seva demanda només la restitució de les quantitats des d'aquell 2013; és a dir, no demanaven els diners des del principi –en general ho feien per estratègia judicial i fer, per exemple, que les costes anessin a càrrec del banc–. En aquest casos, com que cap jutge no s'ha pronunciat sobre els diners cobrats de més abans del 2013, sí que es podria iniciar un procediment judicial nou.