Apujar el lloguer a través de l'IBI, un buit legal per esquivar el topall de preus

BarcelonaSant Cugat és un dels 271 municipis catalans que formen part de la zona de mercat residencial tensionat. Això implica que els nous contractes de lloguer no podran superar el preu de l'últim contracte vigent els últims cinc anys, més enllà d'actualitzar-lo amb l'IPC corresponent. Però feta la llei, feta la trampa. I de vegades la trampa és legal. Alguns llogaters als quals se'ls acabava el contracte han vist com els propietaris repercuteixen una part de l'IBI (l'impost sobre els béns immobles) en el contracte nou i, d'aquesta manera, poden eludir en el nou preu a pagar la contenció de rendes fixada per la llei estatal d'habitatge.

És el cas de la Maria –nom fictici–. Pagava prop de 1.000 euros per un pis de poc més de 50 metres quadrats al centre del municipi vallesà. El contracte l'havia signat el 2020 per 900 euros, i a poc a poc, amb les revisions anuals de l'IPC, el preu va anar pujant fins a gairebé les quatre xifres. Uns mesos abans que es complissin cinc anys des que la Maria i el seu company s'havien instal·lat al pis, l'administrador de les finques els va comunicar que el propietari no volia prorrogar el contracte, sinó fer-ne un de nou. I aquí van arribar les sorpreses: en lloc d'apujar el preu un 2,5%, corresponent a la inflació, la pujada que els van plantejar era de gairebé el triple, prop d'un 7%. Aquest augment del lloguer que els van posar sobre la taula correspon a la inclusió de dos impostos, l'IBI i el tribut metropolità (de l'Àrea Metropolitana de Barcelona). D'aquesta manera, si accepten les bases del nou contracte passaran a pagar més de 600 euros de més cada any.

"Els propietaris tenen la paella pel mànec, si no estàs d'acord amb el que demanen no et renoven el contracte i al carrer, és una coacció", denuncia un dels familiars de la parella. Però què diu la llei sobre aquesta pràctica? És legal repercutir l'IBI en el nou contracte? La resposta no és senzilla. El punt 6 de l'article 17 de la llei d'arrendaments urbans (LAU) recull que en els contractes de lloguer de zones tensionades la renda pactada a l'inici del nou contracte "no podrà excedir" la del contracte que ha estat vigent els últims cinc anys en aquell mateix habitatge. També diu que, més enllà de l'actualització anual de la renda, no es poden fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l'arrendatari "de quotes o despeses" que no estiguessin recollides en el contracte anterior.

Els tributs, en un buit legal

"Quan per a un nou contracte fixes com a referència el contracte anterior (obligatori en zones tensionades), la llei diu que només pots apujar-lo amb l'actualització anual de l'IPC, i que no pots repercutir en el contracte nou quotes i despeses que no estiguessin en el contracte anterior", explica en aquest sentit l'advocat expert en dret immobiliari Alejandro Fuentes-Lojo. "Però l'IBI no és ni una quota ni una despesa, és un impost", afegeix. Quan a la llei es parla de despeses es fa referència a les de la comunitat de propietaris, per tant, "aquesta norma no prohibeix que es pugui repercutir l'IBI en el contracte nou encara que a l'anterior no es repercutís", afegeix.

En la mateixa línia, l'advocada immobiliària Helena Gallardo explica que la llei és imprecisa, cosa que deixa aquesta repercussió a criteri del professional. "Molts professionals considerem que, com que no parla d'impostos, l'IBI queda fora d'aquest text i, per tant, deixa la porta oberta al fet que com a tribut es pugui incorporar", assegura. Alhora, cal tenir en compte que perquè aquesta nova clàusula genèrica sigui vàlida cal que quedi escrita i quantificada en el nou contracte.

"Encara no hi ha jurisprudència. Estem a l'expectativa del que passa. És un error de tècnica legislativa, per això existeixen els jutjats", afegeix Gallardo. Però Fuentes-Lojo va més enllà: "Si el legislador no ho ha previst és culpa del legislador, el propietari està legitimat a repercutir-lo. És una de les escletxes que hi ha, de manera que és legítim".