Barcelona i Madrid tenen una bombolla al mercat de l'habitatge des del 2023

BarcelonaBarcelona i Madrid pateixen des de fa dos anys una bombolla al mercat de l'habitatge, segons un nou estudi. Entre les causes hi ha diversos factors, des de l'increment de població per l'arribada d'immigració i la manca de construcció pública i privada de nous habitatges fins a l'abaratiment del crèdit i l'entrada d'inversors de caràcter especulatiu.

En el cas de Barcelona, l'estudi detecta tres episodis de bombolles al mercat de lloguer: del juliol del 2015 al febrer del 2016, del juny del 2016 al desembre del 2017 i de l'agost del 2023 fins ara. En el cas del mercat de compravenda d'habitatge, se'n detecten dos: del juliol del 2015 a l'octubre del 2018 i del març del 2024 fins al desembre de l'any passat, quan acaben les dades disponibles. Malgrat això, el fet que el preu de l'habitatge creixi enguany a ritme rècord permet concloure que la bombolla continua vigent.

L'estudi –fet per Marta Gómez-Puig, catedràtica d'economia de la Universitat de Barcelona; Simón Sosvilla Rivero, catedràtic d'economia de la Universitat Complutense de Madrid, i Adrián Fernández Pérez, professor del University College Dublin– analitza el mercat de lloguer i de compravenda de pisos a les dues ciutats des del 2007 fins el desembre del 2024 i hi troba diversos casos de bombolles.

Els experts consideren que un mercat pateix una bombolla quan els preus estan "desconnectats" de variables econòmiques fonamentals; per exemple, "quan els preus de l'habitatge augmenten molt més ràpid que els sous o el creixement econòmic", diu l'estudi. Així mateix, en el cas del sector immobiliari, acostumen a produir-se en moments de retallades dels tipus d'interès (com l'últim any a la zona euro) i quan es detecta el preu dels pisos creix molt més que el preu dels lloguers, cosa que implica "dinàmiques especulatives". De fet, "la presència creixent d'inversors especulatius, que adquireixen propietats, no per a un ús personal, sinó per fer beneficis amb una revenda futura o amb ingressos pel lloguer, reforça el risc de sobreescalfament" del mercat, assenyala l'estudi.

Ara bé, Marta Gómez-Puig, coautora de l'article, explica que “no totes les bombolles es manifesten mitjançant pujades de preus", sinó que poden ser negatives: amb reduccions del preu. Així va ser entre el 2011 i el 2013 tant a Barcelona com a Madrid, coincidint amb la crisi financera i del deute.

Dos anys de bombolla

"La bombolla immobiliària actualment vigent va començar a principis del 2023", assegura a l'ARA Gómez-Puig. "Entre les principals causes destaca l'augment de la població", en part per "l'arribada d'immigrants després de l'eliminació de les restriccions" contra la covid, indica. Segons la catedràtica, aquest augment de la població "va provocar un fort increment de la demanda en el mercat del lloguer" que va coincidir amb les pujades dels tipus d'interès per part del Banc Central Europeu. Quan els interessos van tornar a baixar el 2023, coincideix amb un nou episodi de bombolla.

"El fet que l'habitatge s'hagi convertit en els últims anys en un actiu d'inversió, ha estat clau en els ràpids augments de preus i en l'aparició de bombolles", assenyala l'economista. "Quan baixen els tipus d'interès, els inversors troben menys rendibilitat en actius segurs com els bons, i per això busquen alternatives més lucratives, com el mercat immobiliari", cosa que "incrementa la demanda especulativa i empeny els preus a l'alça", afirma. En aquest aspecte, però, els autors afegeixen un matís: "L'impacte dels tipus d'interès baixos en la formació de bombolles sol ser transitori. Si bé són un detonant, no són l'única causa: factors estructurals, com l'escassetat d'oferta o la pressió demogràfica, també juguen un paper fonamental", comenta Gómez-Puig.

De fet, un altre factor clau que explica l'encariment actual de l'habitatge és que "l'oferta de nou habitatge no va poder créixer al ritme necessari per absorbir" els augments de la demanda, cosa que va generar "desequilibris persistents en el mercat", conclou Gómez-Puig. A més, "a diferència de bombolles anteriors, en aquesta ocasió, l'elevada pressió sobre els preus del lloguer es va traslladar gradualment al mercat de compravenda, accelerant també allà l'encariment de l'habitatge", afegeix.

En l'augment de la demanda hi ha jugat un paper important el turisme –en aquest sentit, l'estudi no analitza el lloguer de temporada– i l'arribada d'estudiants i immigrants (estrangers i espanyols) que exerceixen "una pressió constant sobre els preus, especialment en el mercat del lloguer, on la presència d’immigrants és més elevada", segons Gómez-Puig. En aquest aspecte, "aquesta demanda no ha anat acompanyada d’un increment proporcional de l’oferta, cosa que manté alta la probabilitat de formació de bombolles", diu.

No obstant això, l'estudi apunta que "un increment dels turistes allotjats en hotels no tensiona el mercat, sinó que contribueix a la seva estabilització, especialment a Barcelona", ja que si el turisme creix més que la capacitat hotelera, "molts visitants opten per allotjaments turístics de curta durada (com Airbnb), de manera que desplacen l’oferta residencial cap a aquest segment i exerceixen pressió sobre els preus de compravenda", explica Gómez-Puig.

A Madrid, els casos de bombolles no són iguals, però sí que són molt similars als de Barcelona. Això es deu, en primer lloc, al fet que moltes polítiques (sobretot fiscals) són compartides perquè depenen de l'Estat, igual que passa amb el mercat laboral, que està molt integrat. A més, "s'hi observa un efecte mirall: les tendències en una ciutat sovint anticipen o reforcen moviments semblants a l’altra", indica l'economista de la UB, que recorda que "determinats perfils d’inversors i grans operadors actuen de manera coordinada en ambdues ciutats".

L'estudi, consultable al repositori d'articles acadèmics Social Science Research Network (SSRN) i titulat El Clasico of Housing: Bubbles in Madrid and Barcelona's Real Estate Market (El Clàssic de l'habitatge: Bombolles al mercat immobiliari de Madrid i Barcelona), analitza els mercats de les dues ciutats més grans de l'Estat amb un model econòmic de detecció de bombolles. "Utilitzem un model que analitza l'evolució dels preus de l'habitatge mes a mes i ens permet identificar si, en algun moment, aquests van començar a créixer de manera desproporcionada i accelerada", explica Gómez-Puig. "Si l'augment és massa ràpid i sostingut, el model el marca com a senyal d'una possible bombolla", de manera que permet saber "amb bastant precisió quan comença i quan acaba cada episodi d'aquest tipus", afegeix.

El preu més alt de la història

La publicació d’aquest estudi ha coincidit amb un moment important per al mercat de l’habitatge a Catalunya: la setmana passada es va donar a conèixer que el preu dels pisos ha superat el seu màxim històric, establert al segon trimestre del 2007, en plena bombolla immobiliària. I això s’explica perquè, segons l’Índex de Preus d’Habitatge (IPV, per les seves sigles en castellà), elaborat per l’Institut Nacional d’Estadística (INE), el preu de l’habitatge a Catalunya ha augmentat un 11,7% en només un any. Aquest increment és també el més alt des del 2007 i suposa encadenar dos trimestres –l’últim del 2024 i el primer del 2025– amb creixements rècord, perquè en els tres últims mesos de l’any passat ja es va registrar l’augment més gran fins al moment (10,4%). Espanya, tanmateix, ja havia superat aquest rècord fa un any, el primer trimestre del 2024, però cal tenir en compte que a tot l’Estat el preu de l’habitatge no havia assolit durant la bombolla un pic tan alt com el de Catalunya.

Aquesta fita s’explica, principalment, per la compra d’habitatges de segona mà, que l’octubre del 2024 va superar per primera vegada els registres d’abans de la crisi del 2008. Tanmateix, una part important de la demanda, com els compradors estrangers, les empreses o els que han tirat d'estalvis, fins i tot familiars, ha seguit accedint al mercat de l’habitatge sense la necessitat d’endeutar-se, el que ha descompassat les hipoteques i el nombre d’operacions. A més, segons alguns experts, l’escassetat d’oferta de lloguer, especialment en ciutats com Barcelona, ha empès molta gent a plantejar-se comprar un habitatge abans del previst. També hi juga a favor el valor refugi que ha adquirit l'habitatge davant un mercat volàtil i menys rendible que un pis de lloguer a Barcelona.  

Si bé l’any 2022 ja va ser un any de rècord per al mercat de compravendes, el 2023 el mercat va continuar amb fort dinamisme i el 2024 es van registrar més operacions que l’any anterior, just quan va començar a abaratir-se el crèdit hipotecari, ja que el BCE va iniciar al juny –just ara fa un any– una baixada de tipus d’interès que encara dura. La previsió és que aquest 2025 els preus continuïn creixent encara més, tant perquè la demanda no sembla haver-se esgotat, com per la tendència a la baixa dels tipus, que ja abarateix els crèdits hipotecari i ha portat els bancs a lluitar per la clientela amb les millors ofertes d’hipoteques.

Solucions múltiples

Davant d'aquesta situació de sobreescalfament del mercat immobiliari, quines solucions hi ha? "Qualsevol política d’habitatge realment efectiva hauria de prioritzar el mercat del lloguer, ja que és on es concentren les principals tensions actuals i perquè aquestes acaben repercutint en el mercat de compravenda", diu Gómez-Puig. En aquest sentit, doncs, la intervenció pública pot ser una eina: "L'impuls de l’habitatge social en règim de lloguer pot funcionar com a amortidor davant la pressió especulativa", diu.

Ara bé, amb aquestes mesures no n'hi ha prou i, a parer de la coautora de l'estudi, cal "una estratègia més àmplia i sostinguda". "És indispensable fomentar la construcció de nou habitatge, tant pública com privada, especialment en les zones de major demanda", opina Gómez-Puig, que també aposta per "polítiques que incentivin la mobilitat cap a àrees amb menor densitat i pressió demogràfica, mitjançant millores en transport, serveis i infraestructures". Així, s'alleugeriria la demanda en "mercats tensionats com Madrid i Barcelona" i es podrien "frenar les dinàmiques que alimenten les bombolles immobiliàries", apunta la catedràtica.