Cinc apunts per rebaixar l'eufòria sobre el topall al lloguer

BarcelonaLa ministra d'Habitatge, la consellera de Territori i l'alcalde de Barcelona han comparegut aquest divendres, en el que ha estat una exhibició de múscul dels socialistes, per fer balanç del primer aniversari de la contenció dels preus del lloguer, la mesura estrella de la llei d'habitatge aprovada fa gairebé dos anys. Aquests són cinc apunts que rebaixen l'eufòria d'unes dades positives en matèria de preus i de nous contractes.

1. Són dades de contractes nous regulats, no de tot el mercat

Les dades anunciades aquest dimecres pel govern espanyol, la Generalitat i l'Ajuntament de Barcelona donen un titular clar: el lloguer baixa a Catalunya i especialment a Barcelona des de l'aplicació del topall de preus. De fet, la nota de premsa de la Generalitat ho explica així: "Des de la seva aplicació s'ha produït un descens d'un 3,7% del preu mitjà de les rendes de lloguer en el conjunt de municipis de les zones declarades com a mercat residencial tensionat a Catalunya i d'un 6,4% a la ciutat de Barcelona". El matís que cal tenir en compte aquí és que aquesta rebaixa només fa referència als contractes nous regulats (sense incloure els de temporada), i no pas a una mitjana de tots els lloguers en vigor en les zones tensionades.

2. Tens el contracte en vigor? No et beneficiaràs directament del topall fins que se t'acabi

La limitació del preu del lloguer que va començar a aplicar-se fa un any a Catalunya, quan va declarar inicialment 140 municipis com a zones tensionades –després va ampliar-los a 271–, s'aplica només en aquests territoris i ho fa sobre els contractes nous a través de dues vies: per una banda, no permet apujar el preu del lloguer respecte a l'anterior contracte, i per l'altra, obliga els grans tenidors —a Catalunya són tots els propietaris amb cinc o més immobles— i tots els pisos que es posin al mercat de lloguer per primera vegada en cinc anys a respectar l'índex de referència dels preus. Però quines conseqüències té per als llogaters amb un contracte en vigor? Aquests ho veuran quan se'ls acabi el contracte: serà aleshores quan, en cas de voler continuar vivint al mateix pis, el propietari haurà de decidir si el renova o no, però el que no podrà fer serà augmentar el preu més enllà del que pagaven. I en cas que sigui gran tenidor, el preu podria fins i tot baixar si està per sobre de l'índex de referència.

3. Vols entrar al mercat de lloguer? Encara és difícil trobar pis

Si bé les dades són bones per als llogaters, perquè és menys probable que et facin fora de casa, no ho són tant per als que actualment busquin un habitatge de lloguer. La prova és als portals immobiliaris, on l'oferta de lloguer de temporada actualment és molt alta, mentre que en els darrers mesos el nombre de contractes nous s'ha anat reduint, igual que els contractes extingits, cosa que ha portat el mercat a estabilitzar-se. Això indica que hi ha menys rotació de llogaters i, per tant, que pot costar més trobar un pis de lloguer disponible.

De fet, el portaveu dels agents immobiliaris de Catalunya, Carles Sala, ha mostrat la seva sorpresa pel "triomfalisme" de les administracions, sobretot davant la dificultat creixent dels ciutadans per trobar un habitatge de lloguer tradicional. "Els nostres agents observen com els propietaris assumeixen menys el risc que suposa posar un habitatge de lloguer tradicional", ha afegit. Per la seva banda, el portaveu del Sindicat de Llogateres, Enric Aragonès, ha dit en una atenció als mitjans que qualsevol persona que visqui de lloguer o hagi buscat pis els darrers mesos "no podrà entendre el to triomfalista". Aquesta entitat té convocada una manifestació per al pròxim 5 d'abril per "acabar amb el negoci de l'habitatge".

4. Les 'trampes' que encara són vives

"Gràcies a la llei d'habitatge, a Catalunya no existeixen incentius per canviar d'inquilí", ha dit la ministra d'Habitatge i Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, durant la roda de premsa d'aquest dimecres, en referència al fet que si s'obliga a mantenir el preu dels contractes anteriors de les zones tensionades, els propietaris no tindran motius per no renovar contractes. Aquests incentius encara seran menors si el registre dels lloguers de temporada –que arribarà al juny– compleix el seu objectiu i posa ordre davant la principal via per eludir el control de preus. Ara bé, també és cert que, davant la contenció de rendes, molts propietaris poden traslladar igualment el seu habitatge al mercat de compravenda o buscar altres escletxes, com per exemple cobrar una part en negre o repercutir l'IBI en el nou contracte, per tal d'esgarrapar un increment més enllà de l'actualització anual de l'IPC.

5. El lloguer de temporada segueix disparat

Els lloguers de temporada, de moment, continuen creixent a tot el país, però en conjunt representen menys del 15% dels nous contractes de lloguer que es formalitzen. En concret, durant el 2024 Catalunya va registrar 4.187 contractes de temporada més respecte al total de contractes del 2023, un 44,9% d'increment. Tanmateix, a la ciutat de Barcelona –el mercat de l'Estat on més creixia el lloguer de temporada– aquest increment és del 40,8%, una xifra que se situa per sota de la mitjana catalana. A més, el nombre de nous contractes de lloguer de temporada a Barcelona suposa el 25% de tots els nous contractes, i en aquesta modalitat de lloguer el preu no està topat. "És important conèixer la durada dels contractes temporals per valorar quina és la seva rotació i la seva importància relativa respecte al mercat de l'habitatge. En un pis pots tenir 60 contractes temporals en cinc anys", explica a l'ARA el gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues.