La crisi de la covid-19 està accelerant la transformació del sector immobiliari

La crisi del coronavirus ha tingut un fort impacte en l’activitat econòmica, alguns dels sectors més afectats han estat l’hostaleria, el turisme, les activitats esportives, artístiques i recreatives. El sector immobiliari, tot i no ser un dels més afectats també ha estat perjudicat, i es preveu que els canvis econòmics i socials fruit de la pandèmia comportaran una transformació del mercat immobiliari. Tant l’impuls del teletreball com els mesos que hem estat confinats han afectat directament les preferències dels compradors sobre la ubicació, la mida i la distribució de l’habitatge.

Ara tothom té una idea clara d’on li agradaria viure, però cal tenir en compte que a moltes llars la renda ha minvat, la incertesa de les perspectives laborals afectarà la demanda de vivenda i es posposaran possibles inversions. Així com es preveu una recuperació econòmica el segon semestre de l’any -gràcies a la nova normalitat i a les mesures econòmiques que s’han implementat-, es calcula que el PIB retrocedirà entre un 13% i un 15% el 2020, i no es recuperaran els nivells precrisi fins a finals del 2023.

Perspectives del sector

Segons l’informe El sector immobiliari espanyol després del xoc de la Covid-19, elaborat per CaixaBank Research (www.caixabankresearch.com), el sector compta amb uns fonaments més sòlids que a l’anterior crisi del 2008. Dotze anys després les llars estan menys endeutades, les empreses constructores tenen una posició financera més sòlida, no hi ha un excés d’oferta de nous habitatges i l’exposició bancària al sector immobiliari és menor. La pandèmia ha suposat un impuls a la digitalització del sector immobiliari i és possible que acceleri la rehabilitació de vivenda, que afavoreix la transició cap a una economia més sostenible. Però hi ha hagut una reducció de la demanda immobiliària, i la pèrdua de la feina entre la població més jove i el descens de la immigració alentirà la formació de llars i, en conseqüència, la demanda de vivenda principal.

A causa del retrocés de les compravendes i de l’inici de nous projectes, es preveu que el preu de l’habitatge s’ajusti i se situï a finals de 2021 entre un 6% i un 9% per sota dels nivells precrisi. Malgrat les disparitats geogràfiques i tipològiques impactarà sobretot a les zones turístiques i a les vivendes de segona mà, especialment afectats per la restricció a la mobilitat internacional. Aquesta sèrie de factors fan creure que les compravendes de vivenda podrien caure entre un 30% i un 40% el 2020 i amb una incertesa superior per al proper any. Tot plegat afavorirà que el mercat de lloguer es vegi menys afectat, fruit d’una major demanda davant les dificultat de les llars per accedir a la vivenda en propietat.

Comprar o llogar?

Qui pot permetre’s comprar una vivenda nova? L’opció de comprar o llogar no depèn tant dels ingressos com de la capacitat d’estalvi. S’estima que al voltant del 49% dels inquilins tenen un nivell d’ingressos suficient per comprar una vivenda però només el 13% tenen els estalvis necessaris. A banda de les diferències existents entre províncies i municipis, la insuficient capacitat d’estalvi és la principal restricció per accedir a una vivenda en propietat. No n’hi ha prou amb poder pagar les quotes mensuals, cal tenir disponible almenys un 20% del valor de la vivenda en el moment de l’adquisició, ja que l’import de la hipoteca sol concedir-se sobre el 80% del total. De l’informe també es desprèn que a algunes ciutats grans tenen més dificultats per adquirir vivenda degut a la poca capacitat d’estalvi lligada al pagament d’un lloguer alt.

Estratègies per a la recuperació

Dels canvis econòmics i socials dels últims mesos en poden sorgir noves oportunitats. Tot i així, la realitat s’imposa i la capacitat d’estimular la demanda de vivenda es veurà mitigada per l’augment de la desocupació i la incertesa d’uns ingressos estables al futur. Però, per dissenyar una estratègia de recuperació del sector immobiliari, es pot pensar en un programa d’avals als préstecs de primera vivenda, similar al Help to Buy del Regne Unit, que permeti reduir l’aportació inicial del comprador. També un programa que promogués l’oferta de vivenda en lloguer assequible hi facilitaria l’accés i alhora potenciaria la capacitat d’estalvi de les llars, que es traduiria en poder accedir a la propietat al cap dels anys.