Els jutges eliminen la plusvàlua municipal per als immobles devaluats durant la crisi

BarcelonaLa crisi ha demostrat que els habitatges no augmenten de preu irremissiblement amb els anys i diversos tribunals ho han començat a reconèixer ara invalidant el pagament de la plusvàlua municipal en els casos en què les propietats no han guanyat valor, sinó que n’han perdut.

Aquest impost dels ajuntaments que grava les transmissions d’immobles es basa en la seva suposada revalorització amb el pas del temps. El tribut, recollit a la llei d’hisendes locals, grava “l’increment de valor que experimentin els terrenys”. En la pràctica, s’aplica automàticament en totes les vendes o transmissions d’immobles, com habitatges, finques, places de pàrquing i trasters ubicats en zona urbana, independentment de si en els últims anys havien augmentat de preu o, per contra, s’havien devaluat.

Una sentència del jutjat contenciós administratiu número 10 de Barcelona de la qual ha tingut coneixement l’ARA desvincula, com s’ha fet fins ara, la revalorització dels immobles del seu valor cadastral -un valor que fixa l’Agència Tributària- en favor del preu de mercat real. La decisió judicial obliga l’Ajuntament de Sant Just Desvern a retornar la liquidació de l’impost a una propietària que havia venut la seva propietat per un preu inferior al que l’havia comprada, fet habitual des de l’enfonsament del mercat immobiliari a partir de l’any 2008.

Un precedent retroactiu

El cas d’aquesta propietària ha estat portat pel bufet DiG Advocats. Adrià Cots, el lletrat que va defensar la clienta, assegura que la sentència pot tenir unes conseqüències “enormes” perquè pot “assenyalar el camí a seguir per als que s’han vist forçats a vendre un immoble per un preu inferior al de compra a causa de la crisi”.

Segons indica Cots, la sentència podria servir d’exemple per a les reclamacions que afectin el pagament del tribut -oficialment anomenat impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana- en vendes o transmissions que hagin tingut lloc en els últims quatre anys. “Fins ara els ajuntaments ho cobraven de manera automàtica a partir del valor cadastral; a partir d’ara ens podem oblidar dels cadastres i anar al valor real dels immobles”, explica l’advocat.

Aquest tribut, o el seu predecessor, conegut com a arbitri de plusvàlua, han estat en vigor en les compravendes d’immobles a Espanya des de l’any 1919.

El TSJC i un canvi “dramàtic”

La sentència aconseguida per DiG Advocats el mes passat, que no és l’única dictada recentment sobre aquesta qüestió, s’ha beneficiat d’una sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya dictada el juliol del 2013.

El tribunal va dictar en aquell moment que aquest impost partia “del supòsit que en tota transmissió dels terrenys hi ha hagut un increment de valor”, però asseverava que la situació ha canviat “dramàticament en els últims anys”. El text de la sentència arribava a parlar de “ficció legal” i sentenciava que “quan s’acrediti i provi que en el cas concret no ha existit en termes econòmics i reals cap increment, no tindrà lloc” el cobrament de la plusvàlua municipal.

Aquesta decisió judicial dóna arguments als ciutadans que hagin impugnat el pagament del tribut però no té encara força de jurisprudència, una condició que només atorga el Tribunal Suprem. El nombre de ciutadans potencialment afectats per la situació és molt elevat: només entre el 2010 i el 2013 -amb la bombolla immobiliària ja punxada- es van vendre a Catalunya 120.000 habitatges usats i un percentatge considerable, presumiblement, es van vendre a un preu inferior al que s’havien comprat.