Guia sobre el control al preu dels lloguers: com saber si afecta el meu habitatge?

BarcelonaSón moltes les preguntes que giren entorn de l'índex per controlar el preu dels lloguers publicat aquest dimarts pel govern espanyol. És la mesura estrella de la llei d'habitatge estatal, en vigor des del maig de l'any passat, i també la més polèmica. Després de mesos de negociacions, el ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana ha publicat la mesura, que entrarà en vigor a Catalunya a partir del 12 o 13 de març.

Què és aquest índex i com m'afecta?

L'índex per controlar el preu dels lloguers és una eina que permetrà estipular un rang d'un preu mínim i un preu màxim per a cada habitatge. El compliment d'aquest índex serà obligatori en tots aquells habitatges de grans tenidors –propietaris que tinguin 5 pisos o més– que estiguin en les zones declarades com a tensionades, estatus que atorguen les comunitats autònomes, i previst a la llei d'habitatge aprovada al maig. També afectarà els nous habitatges d'aquestes zones tensionades que entrin al mercat de lloguer després d'haver estat fora durant almenys cinc anys.

Com puc saber l'índex de referència del meu habitatge?

El ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana ha habilitat una pàgina web que permet cercar qualsevol habitatge introduint-ne dades bàsiques, com la referència cadastral o la direcció completa. Un cop introduïdes, el web t'envia a una altra pàgina que permet omplir més dades, com la superfície construïda, el certificat energètic, si té ascensor o no i l'estat de conservació. Amb totes les dades emplenades, la pàgina web calcula el rang de preus –una xifra mínima i una de màxima– en el qual s'hauria de situar el teu pis. Permet fins i tot descarregar un certificat del ministeri amb totes aquestes dades, que indica si el pis està dins una zona de mercat residencial tensionada i la finalitat. Aquesta funció estarà habilitada quan Catalunya formalitzi la presentació del pla d'àrees tensionades.

El meu habitatge està en zona tensionada?

La llei d'habitatge, en vigor des del maig, preveu la declaració de zones tensionades pel que fa a l'accés a l'habitatge, que és on l'índex de preus del lloguer serà d'obligat compliment per a grans tenidors i pisos que no hagin estat llogats els darrers cinc anys. Es tracta d'una competència de les comunitats autònomes, que han de presentar un pla específic. Fins al moment només l'ha presentat Catalunya, que el juny del 2023 va identificar 140 municipis com a zones tensionades. Segons càlculs de la Generalitat, hi ha 40.000 habitatges obligats a aplicar aquesta rebaixa pel fet de ser de grans tenidors i estar en les zones declarades com a tensionades.

Com m'afecta el control de preus si no estic en cap zona tensionada?

Als habitatges que no estiguin dins de les zones declarades com a tensionades no se'ls aplica la regulació de preus. Així, el rang de valors de referència obtingut per a qualsevol habitatge fora d'aquestes zones només servirà de referència. Si a algú li caduca el contracte pròximament, i viu, per exemple, de lloguer a Taradell (Osona), el preu del nou contracte quedarà en mans de la negociació entre arrendatari i arrendador. És indiferent si el propietari té un pis en propietat o més de 10. Ara bé, per a tot el mercat residencial, la llei d'habitatge a l'Estat també va limitar l'actualització anual del preu a un 3% per al 2024 –el límit del 2023 es va estipular en el 2% per via de decret–, però a partir del 2025 caldrà definir un nou índex que substitueixi la inflació –indicador al qual estava subjecte l'actualització anual– per referenciar l'increment màxim que es pot aplicar anualment.

Quina diferència hi ha amb el topall català del 2020?

El Parlament català va aprovar el setembre del 2020 una llei pròpia de regulació de preus per limitar els lloguers, però només va estar vigent durant 18 mesos perquè el març del 2022 va ser anul·lada parcialment pel Tribunal Constitucional. Aquella llei preveia congelar i rebaixar els lloguers en els municipis que havien patit un augment dels preus superior al 20% entre els anys 2014 i 2019, inclosos a l'àrea metropolitana de Barcelona o amb una població superior als 20.000 habitants. En total eren una seixantena.

Quins efectes tindrà el nou índex estatal?

El gran precedent sobre com pot afectar una mesura que limita els preus dels lloguers és precisament la llei catalana, ja que des que va quedar anul·lada, universitats, centres de recerca i patronals han presentat estudis sobre els seus efectes en l'oferta i els preus. L'ARA va recollir els més importants en aquesta peça.

Ara, tot i que l'efecte d'aquesta nova regulació queda en mans del mercat, el sector immobiliari ja ha començat a alertar d'un efecte molt concret: el fre de la incorporació de nous immobles al mercat. Els primers càlculs del ministeri dibuixen reduccions de fins al 60% entre el preu d'alguns anuncis de portals immobiliaris i el rang de preus de l'índex, cosa que segons el sector pot provocar efectes contraris als desitjats, com el trasllat del lloguer tradicional al turístic o al de temporada. El ministeri ha descartat que això hagi estat producte de la llei d'habitatge.