La lletra petita darrere el gran pla d'habitatge del Govern

Barcelona"Tota pedra fa paret". Aquest refrany, que s'ha convertit en un lema al despatx del president Salvador Illa, encaixa en sentit literal i figurat amb l'estratègia del Govern per resoldre la crisi de l'habitatge. Més enllà de la regulació del mercat existent, amb mesures com la limitació del lloguer de temporada i d'habitacions –que el Parlament ha aprovat aquesta setmana– o el fre a l'especulació, la legislatura està orientada a la construcció massiva d'habitatges, especialment públics. Aquesta voluntat s'ha expressat amb dues xifres grandiloqüents, que el mateix president ha anunciat a la cambra catalana amb un any de diferència: el pla 50.000 i el pla 214.000.

Són els dos camins que ha ideat l'executiu català per augmentar el parc d'habitatge, a fi de resoldre el que recull el Pla territorial sectorial d'habitatge de Catalunya (PTSH), un text de 500 pàgines que es va aprovar l'octubre del 2024 després de tres anys de desenvolupament i catorze d'endarreriment, que surt d'una llei del 2007 que establia la necessitat d'un pla territorial per articular les polítiques d'habitatge. Una de les conclusions més destacades que s'extreu d'aquest document és la gran diferència entre els habitatges que es creen anualment a Catalunya i els que es construeixen: està previst que fins a 355.000 llars quedin excloses del mercat de l'habitatge en els pròxims quinze anys. Per remeiar-ho, el pla defineix, entre d'altres, els municipis que són àrees de demanda forta i acreditada, que hauran d'arribar, en vint anys, a l'objectiu de solidaritat urbana, és a dir, que un 15% de ciutadans visquin en habitatges de preu assequible, gràcies a algun tipus d'intervenció pública. Segons el mateix PTSH, s'estima que més de 300.000 habitatges hauran de complir aquesta condició al final del període.

Primera fase: blindar l'habitatge públic

És en aquest context que el Govern va plantejar el pla 50.000, que concreta l’aportació de la Generalitat per fer possible l’assoliment dels objectius de solidaritat urbana del pròxim quinquenni. L'objectiu és impulsar 50.000 pisos protegits de lloguer fins al 2030 a través de la recerca de solars –és a dir, sòl finalista, amb tota la tramitació urbanística i la urbanització completades– ja preparats per construir. Aquests solars s’estan identificant gràcies a la participació dels ajuntaments en la convocatòria de la reserva pública de solars. El Govern va fer la primera a principis d'any, en la qual van aflorar 666 solars per fer uns 22.241 habitatges protegits, i està previst que a finals d'aquest any o principis del vinent faci la segona, centrada en municipis petits, la qual consistirà en lots de solars per fer-ho possible. Dels 22.241, el 65% (14.398) ja tenen promotor assignat.

Tanmateix, el nombre de solars finalistes –és a dir, que complien els requisits– va concretar-se en 315, amb una capacitat per a 14.087 habitatges, i la Generalitat va publicar al juliol la primera convocatòria d'ajuts a promotors i ajuntaments per a la construcció dels pisos.

Però el pla 50.000 també es nodreix d'altres mesures que han fet que, segons el Govern, 31.000 habitatges ja tinguin el procés "en marxa". Això no vol dir començar a construir. Per una banda, hi ha 22.241 habitatges –si es tenen en compte tots els solars aflorats– que se sumen als 4.000 que l'Incasòl està construint, als 3.000 que els ajuntaments estan aixecant amb fons Next Generation, i als 1.800 que s'han comprat a bancs i fons per tanteig i retracte, com les recents operacions de compra d'immobles a InmoCaixa. Els que queden per arribar a 50.000 són 18.960, encara pendents, cosa que fa pensar al sector que la data límit del 2030 pot ser precipitada.

Una estructura financera a 30 anys vista

El cert és que, de moment, el que està realment en marxa són els 14.087 habitatges, pels quals hi ha la convocatòria d'ajuts a promotors i ajuntaments per a la construcció dels pisos, xifrada en 2.700 milions d'euros. Aquesta quantia de diners són els que s'han pressupostat fins a l'any 2059 per a aquests 14.087 habitatges, i surten de la suma dels 1.863 milions d'euros que la Generalitat pagarà fins al 2059 als promotors en forma de subvenció perquè tots ells ingressin per cada pis un lloguer mensual de 10,65 euros.

És el que s'anomena el diferencial de renda per compensar les promotores que aixequin lloguers en zones on el preu del metre quadrat de lloguer es pagui per sota d'aquests 10,65 euros estipulats. Si, per exemple, en un territori de la zona 4 de Catalunya, el preu del metre quadrat està a 6,61 euros, la Generalitat pagarà 4,04 euros –la quantia que falta per arribar a 10,65 euros– al promotor. La fórmula busca garantir l'assequibilitat al llogater, que serà qui pagarà els 6,61 euros.

Si els 1.863 milions d'euros fins al 2059 representen una part dels 2.700 milions pressupostats per als 14.087 habitatges, la resta, 835,8 milions d'euros, corresponen al finançament bonificat per a la promoció d'habitatges amb protecció oficial, és a dir, una bonificació que cobrirà 1,5 punts d'interès dels eventuals crèdits que l'Institut Català de Finances (ICF) doni als promotors. En aquest cas, la subvenció s'allargarà fins al 2049. Tots aquests càlculs parteixen del mateix punt de partida: el cost estimat de construcció per habitatge se situa en uns 150.000 euros.

Aquesta enginyeria financera consisteix en la laminació del cost: en lloc que el promotor o la Generalitat assumeixi la inversió directa de la construcció –estimada en aquests 150.000 euros per pis–, l’administració actua com un garant de rendibilitat, cosa que permet mobilitzar milers de milions d'euros privats i públics amb una càrrega pressupostària anual assumible, distribuïda al llarg de 30 anys.

Segona fase: la fàbrica de solars per al pla 214.000

Si l'anunci del pla 50.000 arribava l'octubre del 2024, el pla 214.000 va arribar just un any després, i de la mateixa manera: Illa anunciant la grandiloqüent xifra des del faristol del Parlament. La xifra no són els habitatges que construirà aquest govern, sinó un càlcul dels habitatges potencials aproximats que podrien alçar-se en un total de 179 sectors de planejament distribuïts arreu del territori català.

Si el pla 50.000 considera un primer nivell de solars disponibles, amb termini per al 2030, el pla 214.000 compta amb els nivells dos, tres i quatre, i agrupa sòls –és a dir, hi ha territori que encara no està preparat per construir–. Construir inclou, a grans trets, tres fases: el planejament, la gestió urbanística i la urbanització. Així, els més de 200.000 habitatges potencials són els que Catalunya pot tot just començar a treballar, en el marc del qual l'executiu ha batejat com la Nova Estratègia de Sectors de Planejament Prioritari.

Els 179 sectors identificats a tot Catalunya són terrenys que estaven, en molts casos, bloquejats per litigis, falta d'inversió en urbanització o tràmits burocràtics infinits. Els del nivell 2 són els sectors amb el planejament aprovat i la reparcel·lació feta, on només falta l'obra d'urbanització, amb capacitat potencial per a 22.619 habitatges. En el nivell 3, s'inclouen els terrenys amb planejament aprovat, però pendents de tràmits de gestió com la reparcel·lació, amb capacitat potencial per a 38.008 habitatges. En l'últim nivell, el més verge i el que disposa del gruix del pla, són sectors que necessiten planejaments nous o modificacions de gran importància. Segons els informes de Territori, aquest nivell té un potencial previst de 108.676 habitatges, però podria arribar fins als 140.000 pisos, un augment del 30%.

Una estimació dels habitatges construïbles

Per tant, la xifra dels 214.000 habitatges surt d'una estimació potencial, i al que aspira el Govern és que l'any 2030 tots aquests 179 sectors s'hagin transformat i s'hagin convertit en solars. No vol dir que estiguin construïts, sinó que estiguin llestos per edificar. D'aquest volum total, prop de 100.000 habitatges seran de protecció oficial (HPO), i d'aquests, la meitat es destinaran obligatòriament al lloguer assequible.

Aquests sectors identificats, la majoria es troben a l'àrea metropolitana de Barcelona (41) i a l'Arc Metropolità (48). Alguns exemples són el sector Fecsa Endesa i l'entorn de la Colònia Güell de Sant Boi, Can Ametller de Sant Cugat i Santa Coloma de Cervelló. També el Sector 129 de Granollers, les Bassetes de Vilafranca i l'Eixample Nord de Vilanova i la Geltrú. La resta de sectors es troben al Camp de Tarragona (22), Barcelona (18), Ponent (12), comarques centrals (10) i la resta de Catalunya. "La distribució respon a la intensitat de la demanda d’habitatge i a la disponibilitat de sòl prevista pel planejament vigent”, va explicar la consellera de Territori, Sílvia Paneque, aquesta setmana.

El ball de xifres i promeses

De la roda de premsa de Sílvia Paneque per explicar els 179 sectors, en va sortir la previsió del Govern de mobilitzar 8.000 milions d'euros per construir els –més o menys– 100.000 habitatges dels 214.000 que seran de protecció oficial. El cert és que l'executiu d'Illa es va comprometre amb invertir uns 4.400 milions d'euros per construir els habitatges del pla 50.000, els quals sortirien a raó de 1.100 l'any. Tanmateix, aquests càlculs inclouen altres línies del pla, com ajuts o els préstecs emancipació, expliquen fonts de la Generalitat. Altres fonts de l'executiu no han aclarit que aquesta xifra de 8.000 milions d'euros sigui definitiva de res.

La relació entre els dos plans –50.000 i 214.000–, amb xifres que variaran lleugerament, és en la promesa del Govern de portar al mercat d'habitatge de lloguer públic la primera xifra d'habitatges abans del 2030 i deixar llestos els solars aquell mateix any perquè es pugui construir la segona quantia en habitatges. De fet, pot haver-hi un cert encavalcament, ja que els sòls del nivell 2 que es converteixin en solars, podrien arribar a entrar al pla 50.000 si inicien obres en el millor dels terminis.