Prohibir als estrangers que comprin pisos: té sentit importar aquesta doctrina a Barcelona?

BarcelonaFa cinc anys a Nova Zelanda, l'any passat a Amsterdam, al gener al Canadà i el mes passat a Andorra. És la gira mundial d'una agressiva política d'habitatge que busca frenar l'especulació: prohibir als estrangers que comprin pisos. Amb el cas ben recent del país dels Pirineus, el debat aflora de nou a la capital catalana: té sentit importar aquesta doctrina per millorar l'accés dels veïns a l'habitatge?

La foto dels mercats de lloguer i compra a Barcelona és clara: el primer està en màxims històrics –llogar un pis ja costa 1.123 euros al mes de mitjana– mentre que el segon resisteix. Es contenen les compravendes, i també els preus, malgrat que hipotecar-se surti més car avui que en els últims 20 anys. Davant d'aquesta paradoxa, l'explicació dels experts és unànime: la demanda s'ha mantingut amb compres al comptat, provinents de l'estalvi o de compradors estrangers.

Dos de cada deu pisos els compren estrangers

De fet, Barcelona és ara mateix una excepció en el mercat de compravenda d'habitatges: mentre aquestes operacions han disminuït a tot Espanya, Catalunya i també la província de Barcelona fins al juliol, la capital catalana presenta un lleuger repunt de l'1,23% en el cas de l'habitatge lliure.

I quin és el pes real dels compradors estrangers? L'any passat a Barcelona es van registrar 16.029 compravendes d'habitatges, de les quals 2.871 eren de compradors estrangers, és a dir, un 17,9% del total, segons dades de l'Ajuntament de Barcelona. Una xifra que proporcionalment es dispara en l'últim trimestre, quan el 22% de tots els compradors van ser de fora de l'estat espanyol. Enguany, la xifra se situa en el 21,2%. Són les xifres més altes de l'última dècada.

És possible importar aquesta mesura?

Fins ara, la prohibició s'ha aplicat per reduir aquella part de la demanda que ve de fora del país per especular amb l'habitatge, però amb diferents matisos: a Andorra es tracta d'una mesura temporal abans d'implantar un tribut, al Canadà preveuen excepcions per a estudiants o sol·licitants d'asil, mentre que Amsterdam prohibia comprar cases per llogar-les si valien menys de 512.000 euros.

"Les cases són per a les persones, no per als inversors", deia el primer ministre canadenc, Justin Trudeau, sobre una mesura que havia promès en la campanya del 2021, i que justament és l'antítesi dels visats d'or que van aterrar a Espanya el 2013 per incentivar la inversió estrangera en un moment de crisi. Encara vigents, suposen atorgar un permís de residència als estrangers que inverteixin més de 500.000 euros en un immoble.

Per contra, Portugal ha decidit aquest octubre acabar amb un règim d'incentius fiscals per a estrangers, que va entrar en vigor el 2009 amb l'objectiu de captar forans d'alt poder adquisitiu, després que se situï com una de les causes de l'augment del preu de l'habitatge.

L'advocat expert en dret immobiliari Alejandro Fuentes-Lojo explica a aquest diari que, per portar a terme la mesura, el Parlament hauria d'aprovar una reforma del llibre sisè del Codi Civil de Catalunya, que regula els contractes de compravenda, per establir una prohibició de disposició. "Si una ciutat com Barcelona volgués prohibir les compravendes a estrangers, hauria de ser a través d'una reforma autonòmica", afegeix.

"Es podria fer sempre que no sigui per a ciutadans de la Unió Europea, ja que va en contra dels principis de la UE. Per tant, a un alemany no li podries prohibir comprar un pis. El tribunal europeu no t'ho permetria", detalla a l'ARA el catedràtic d'Economia de la UPF José García Montalvo.

Quin impacte tindria en la demanda?

El gerent de la Cambra de la Propietat Urbana, Òscar Gorgues, apunta que aquesta mesura permetria rebaixar la demanda, però seria fàcil d'esquivar. "Seria una mica absurd, perquè si vull creo una empresa a Madrid i compro a través seu", valora en declaracions a l'ARA.

Montalvo creu que la fórmula busca reduir la demanda "de forma radical i no testada", i assegura que el que cal és afrontar aquesta problemàtica per la via de l'oferta. "Però no pots augmentar l'oferta perquè els teus votants et trauran de l'ajuntament. A escala local hi ha una contradicció: els teus votants no volen que es construeixi, sinó que volen més espais verds, però els de fora volen venir", afegeix.

Avaluació i control

Per al director general d'Amat Immobiliaris, Guifré Homedes, l'important és veure quines d'aquestes mesures han funcionat i comprovar-ho amb dades: "La clau és l'aplicació i el control". Homedes explica que hi ha un tipus d'inversor estranger que compra un habitatge i el té per a quan aterra a la ciutat, de tant en tant, de manera que la major part de l'any està buit.

"Andorra i el Canadà són casos per obtenir els permisos de residència. Atreien tal nivell d'inversió que feia que pugessin els preus. Aquí no estem en aquesta fase, i que hi hagi tanta inversió estrangera que expulsi tots els locals. Crec que a Barcelona encara hi ha un equilibri, ja que a ciutats com Vancouver i Toronto la proporció d'estrangers és molt més gran", afegeix.

Regular l'ús, una possible clau

L'investigador de La Hidra Cooperativa i la Universitat de Barcelona Jaime Palomera assegura que el problema és que hi ha un tipus de comprador en aquests mercats que no vol viure a l'habitatge, sinó especular: "Es defineixen com a inversors, i el que fan són operacions extractives: compren habitatges per extreure rendes molt altes, per sobre de les que els donaria qualsevol altre producte financer".

"La clau és aprovar mesures que preservin la funció social de l'habitatge, independentment de si qui l'adquireix és estranger o no: el problema no el tenim amb qui accedeix a l'habitatge, sinó amb el que es pot fer amb aquest bé", conclou.