Habitatge
Economia 26/10/2021

La nova llei estatal d'habitatge rebaixa la fórmula catalana

L'ARA ha tingut accés a l'avantprojecte de llei del govern espanyol, que encara pot rebre modificacions durant el tràmit parlamentari

4 min
habitatges

“Una nova decepció”. Així és com han qualificat els moviments socials l'avantprojecte de la llei estatal per al dret a l'habitatge que s'ha aprovat avui dimarts al consell de ministres, després d'onze mesos de retard i una negociació complicada entre els dos socis del govern de coalició, PSOE i Unides Podem. En les últimes hores s'han sabut alguns detalls de l'avantprojecte, que ara començarà el tràmit oficial al Congrés de Diputats, on s'espera que el procés s'allargui fins al segon trimestre del 2022, apunten fonts del ministeri. La lletra petita però no ha agradat gens a les organitzacions socials que han pressionat per aconseguir la primera llei que regula el preu dels lloguers. De fet, s'han mostrat "profundament indignades” i consideren el text "una burla" perquè fa curt i no té ambició per solucionar "la dramàtica solució d'emergència habitacional". Per això demanen al govern espanyol que “recapaciti” i n'ajorni la tramitació fins que no s’hi incorporin “garanties reals” que assegurin el dret a l’habitatge. 

Però què diu exactament la lletra petita de la llei? Aquests són els principals punts de l'avantprojecte, al qual ha tingut accés l'ARA.

Fiscalitat 

Deduccions més altes i menys rebaixa del lloguer 

Un dels objectius del govern espanyol (sobretot de l'ala socialista) des que es va començar a negociar la llei ha sigut controlar els preus a través de beneficis fiscals. Finalment, l’avantprojecte recull una reducció de l’IRPF de fins al 90% si el propietari rebaixa un 5% el lloguer en comparació amb el contracte anterior (al principi, per beneficiar-se d’aquesta reducció el lloguer havia de baixar un 10%). La reducció podrà ser del 70% en cas que l’habitatge sigui en una zona "tensada" (com la resta de deduccions, matisen fonts del ministeri de Transports) i es llogui a joves d’entre 18 i 35 anys o si es destina a habitatge “assequible incentivat o protegit i s’incorpora a programes públics d’habitatge”. Finalment, es podrà obtenir una reducció del 60% sobre el rendiment net si el propietari hi ha fet obres de rehabilitació els últims dos anys. En la resta de casos es podran tenir reduccions sobre l’IRPF de fins al 50%. Això es recull en una disposició addicional que entraria en vigor l’1 de gener del 2022.

Zona “tensada”

Aquestes àrees es definiran per un període màxim de tres anys i després s’hauran de revisar 

Les zones on els grans tenidors (els que tenen més de deu habitatges) estaran obligats a abaixar el lloguer i els petits tenidors (que en tenen menys de deu) hauran de congelar-lo seran aquelles que es defineixin com a “tensades”. Aquesta congelació o rebaixa del preu s'haurà de fer en relació amb un índex de referència dels preus, una estadística sobre la qual la normativa no concreta res i que, a més, compta amb un marge de divuit mesos per ser negociada des que s'aprovi la norma. Per tant, podria no entrar en vigor fins al 2024, un cop acabada la legislatura.

Les "zones tensades" es definiran per un període màxim de tres anys i després s’hauran de revisar. Com a norma general, els arrendataris podran demanar que els contractes d'aquestes zones es prorroguin en les mateixes condicions durant aquest període de temps i que el lloguer només pugi tant com l’IPC anual.

Serà l’administració competent en matèria d’habitatge l’encarregada de declarar quines zones estan "tensades". Ara bé, caldrà una “memòria” que justifiqui que “hi ha un risc especial per a la població resident d’accedir a l’habitatge, en condicions assequibles”. En aquest sentit, la llei estableix dues circumstàncies per definir aquest escenari: que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca i el lloguer, sumades les despeses bàsiques, superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de la llar; i que el preu de compra o lloguer hagi augmentat 5 punts percentuals més que l’IPC. La comparativa es farà amb l'acumulat dels últims cinc anys.

Hi haurà excepcions. Si el propietari ha fet alguna rehabilitació que generi un estalvi de fins al 30% en el consum d’energia de l’habitatge, així com altres reformes o fins i tot si s’ofereix un contracte per a un període de deu anys o més, la normativa preveu que no només no caldrà rebaixar o congelar el preu de l'habitatge, sinó que es podrà augmentar el lloguer fins a un 10%, a més de l’actualització anual del preu en relació amb l’IPC.

Modificacions a l'IBI

Els ajuntaments podran augmentar l’IBI fins al 150% en cas de declarar-se “habitatge desocupat permanent"

En aquells immobles d’ús residencial desocupats de manera “permanent”, els ajuntaments podran exigir un recàrrec de fins al 50% sobre l’impost. Aquesta mena d'habitatges, segons la llei, són els que estan “desocupats de manera continuada i sense causa justificada durant un període superior a dos anys”. El recàrrec podrà ser de fins al 100% quan el període de “desocupació” sigui superior a tres anys, i podrà augmentar fins a 50 punts percentuals (és a dir, un 150% en total) en cas que el propietari tingui dos immobles o més desocupats al mateix municipi.

Rebaixa la llei catalana

El text espanyol aigualeix molts dels articles previstos a la llei catalana

Tot i que la llei catalana havia de servir com a guia per tirar endavant l'espanyola, l'avantprojecte de llei que es presentarà aquest dimarts en rebaixa molts punts. Per exemple, preveu que els propietaris puguin apujar un 10% el lloguer si fan millores a l'immoble, mentre que la norma catalana posa el topall en el 6%. Obliga a rebaixar el preu (si està per sobre de l'índex) però només a les empreses amb més de deu pisos. El decret català també impedeix pujades als nous contractes de 5 i 7 anys, mentre que el text estatal es basa en pròrrogues anuals que s'han d'anar renegociant. També hi ha diferències en aspectes com els anuncis de pisos, que la llei catalana delimita com han de ser, mentre que l'espanyola és més vaga en aquesta qüestió.

Competències de les comunitats

La norma espanyola serà de difícil aplicació perquè les competències estan transferides

Sigui com sigui, els moviments pro habitatge han subratllat avui que, lluny d’establir una protecció comuna per a tots els inquilins, el text és un recull de mesures “clarament insuficients” que, a més, deixen en mans de les comunitats autònomes l'aplicació final, perquè les competències d'habitatge estan transferides. Els experts coincideixen a dir que l'aplicació serà limitada perquè moltes comunitats ja s'hi han mostrat en contra. “No estableix cap garantia enfront de la insubmissió que ja han anunciat algunes comunitats, i augmenta el risc de discriminació segons el lloc de residència”, apunta Iniciativa Ley Vivienda, que agrupa els moviments ciutadans.

stats