Volem llogaters o propietaris?

La crisi de l’habitatge –que no és només nostra– és tan aguda i tan present en la consciència i en la vivència dels catalans, que no hi ha dubte que es resoldrà, ja que, paradoxalment, és un problema ben resoluble. El repte és arribar a la disponibilitat d’habitatge digne per a una població que continua creixent, però que no ho farà indefinidament. També proveir-ne per als visitants i residents temporals que una economia dinàmica exigeix, tot evitant una xifra desproporcionada d’habitatges buits. Es pot fer.

En el mentrestant practiquem una hiperactivitat normativa que limita el patiment social però que no soluciona el problema de fons i sovint l’empitjora (ajuts a la compra que es traslladen al preu, desincentius a la inversió privada...). Són distorsions que inviten a accelerar l’inevitable:

1.- Requalificar com a residencials terrenys que ara no ho són. S’està fent massivament a Nova York.

2.- Densificar àrees de la regió metropolitana de Barcelona on la densitat és ara comparativament baixa. És preferible això a un creixement en extensió. Conservar territori és valuós i la riquesa de la vida urbana demana prou gent en proximitat.

3.- Millorar les connexions per Rodalies i busos.

L’estructura financera que ho sostingui podria ser la següent:

El valor creat per l’augment d’edificabilitat ha d’anar a un fons públic que es canalitzaria, a preus per sota del mercat, a promotores immobiliàries –incloent fundacions socials i cooperatives–. Aquestes, degudament auditades, es comprometrien a mantenir una trajectòria assequible de pagaments. Caldria, però, estructurar-ho de manera que es pugui atreure la inversió necessària. Al meu entendre, avui els costos de construcció i els tipus d’interès vigents fan possible garantir, exclòs el sol, el finançament d’un habitatge decent dedicant-hi menys del 30% de dos salaris mínims.

Quins són els obstacles que ens alenteixen? Hi ha entrebancs financers, com la necessitat d’avals per garantir préstecs. Però no són coses que no estiguin a l’abast de la pràctica financera moderna. Al meu entendre la dificultat fonamental és la urbanística.

La necessitat de requalificar i de densificar comportaran modificacions força radicals de la normativa urbanística, i això no és fàcil perquè aquesta està molt assentada. Tant o més important, toparan amb plataformes ciutadanes que simplement no volen més habitatge. Una anècdota: A Beverly Hills, Califòrnia, la resistència de residents i municipi a la densificació ha estat ferotge. Califòrnia ho ha resolt “descobrint” una vella disposició legal que dona via lliure en els promotors per edificar on vulguin si la municipalitat, com era habitual, no complia amb compromisos d’edificabilitat pactats amb l’Estat. És a dir l’Estat s’ha imposat al municipi. Resultat: ara es compleix.

Finalment, llogaters o propietaris? Els seus interessos contrasten. El votant llogater serà permissiu pel que fa a la construcció i pot arribar a témer la prosperitat de la ciutat per la pressió a l'alça dels lloguers. El votant propietari tindrà una ànima dividida. Al matí no voldrà més cases prop de la seva per por de devaluar-la. A la tarda s'adonarà que si la ciutat no prospera la seva casa perdrà valor. I que si prospera caldrà acceptar més habitatge. En definitiva, la posició envers la prosperitat de la ciutat serà més positiva per part de propietari mitjà que la del llogater mitjà.

Comparteixo el desideràtum que cal anar a la constitució d’un fons d’habitatge social a lloguer d’un volum important. Però no la idea que, per no posar-lo en perill, aquests habitatges mai han de passar a propietat. En aquest punt he canviat d’opinió perquè m’he fet la pregunta: us imagineu quina seria la magnitud del conflicte i l’angoixa social que patiríem ara si els barcelonins que viuen en casa pròpia (aproximadament una de dues llars) estiguessin de lloguer? Crec que el fons ha de ser permanent però amb entrades i sortides. Donar pas a la propietat de l’habitatge habitual té moltes virtuts: estabilitat econòmica –especialment a la jubilació i a la següent generació– incentivació de l’estalvi, i, com ja he dit, afavoriment de polítiques de prosperitat per a la ciutat calibrades al nivell que comporti l’augment dels valors immobiliaris sense ofegar l’economia. Ara bé, també caldria, sense arribar a l’extrem de Beverly Hills, induir un tarannà municipal intermedi entre els de principis de segle –el de la permissivitat urbanística que inflava els ingressos– i el que creix actualment: el de la passivitat per consideració als veïns que no volen més habitatge.